SUPPRESSION DU COEFFICIENT D’OCCUPATION DES SOLS

• Jusqu’à aujourd’hui, le PLU (Plan Local Urbanisme) fixait la densité de surface constructible, constituée en majeur partie par le COS (Coefficient d’Occupation des Sols) qui vous indique le nombre de m² de surface plancher pouvant être construit sur un terrain. Celui-ci a fait l’objet de critiques, en particulier sur son mécanisme qui était susceptible de freiner la densification et l’étalement urbain. Ce COS est donc définitivement abandonné au profits d’autres règles, comme l’emprise au sol, la hauteur des constructions ou encore l’implantation de bâtiment par rapport aux limites séparatives.

• La modification emmène des potentialités de sur-COS fixées par le règlement du PLU, pour l’application des surdensités accordées notamment aux constructions satisfaisant à des critères de performance énergétique. La disparition du COS met également fin au dispositif de transfert de COS qui permettait de construire en ZN (Zone Naturelle).

• Ainsi le calcul du versement pour sous-densité est également impacté par la suppression du COS. Cependant ce type de dispositif existe toujours (sans se fonder sur le COS), par l’intermédiaire d’autres règles qui sont (au gabarit, à la hauteur, et l’emprise au sol..) que le PLU fixe déjà.

• Malgré l’entrée en vigueur de la loi, le COS n’est plus opposable aux demandes de permis de construire et les déclarations préalables, les instructeurs des permis de construire ne doivent plus tenir compte de cette valeur.

LE COEFFICIENT DU BIOTOPE

• Afin d’éviter que la densité ne se fasse aux dépens des espaces naturels en ville, le texte introduit aussi un coefficient de BIOTOPE qui établit le ratio entre la surface favorable à la surface d’une parcelle construite ou qui le sera. Dans ce cas le PLU pourra favoriser le maintien ou le renforcement de la biodiversité et la nature en ville en réservant, lors d’opérations de constructions neuves, rénovées, réhabilités, une certaine part de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables tels que : (surfaces en pleine terre végétalisées, toitures, terrasses, murs et façade végétalisés, zone humide …) suivant le dossier de communication du ministère du logement sur le projet de loi.

A NOTER

Il n’est donc plus possible de prendre en compte un COS dans un PLU.

Depuis le 27 mars 2014, le COS est supprimé, afin développer la densification du tissu urbain, cette modification a impacté les outils de la constructibilité  et le contrôle de division des terrains bâtis.