SERVITUDE PRIVÉE – DÉLIVRANCE PERMIS CONSTRUIRE

Comment établir une servitude conventionnelle de passage ?

Les servitudes traditionnelles sont établies d’un commun accord entre les propriétaires de fonds indépendants sans porter atteinte aux droits de propriété des propriétaires.

Comment établir un droit de passage traditionnel ?

Peu importe que les actifs soient construits ou continus, la principale raison est que les servitudes impliquent deux actifs distincts, qui sont détenus par des propriétaires différents.

La servitude est une charge qui reste imposée sur un immeuble, qu’il soit construit ou non (appelé fond servant), au profit d’un autre immeuble, et appartient à un seul propriétaire (appelé fond dominant).

Quelles sont les conditions pour créer une servitude conventionnelle ?

L’établissement de servitudes n’affecte en aucun cas le caractère absolu des droits de propriété du fond servant ou du fond dominant du terrain. La Cour de cassation a rendu plusieurs arrêts et a statué :

Le propriétaire qui utilise le terrain ne peut se voir interdire de jouir de sa propriété.

Il est interdit de concéder des droits de servitude pour détourner des biens de tiers.

La création d’une servitude traditionnelle est une disposition, c’est-à-dire que seul le propriétaire du bien peut agir à son sujet. Mais posséder un bien ne suffit pas, il faut aussi la capacité juridique. En d’autres termes, un contrat valide peut être signé.

Attention, en cas de pluralité de propriétaires, notamment de conjoints, sachez que l’établissement d’une servitude nécessite le consentement des deux conjoints, tout comme la vente de la résidence principale du conjoint.

• À NOTER

Lorsqu’il loue un bien, le locataire ne doit pas concéder de servitudes. Seul le propriétaire peut le faire. Toutefois, le régime des servitudes n’affectera en aucun cas le droit d’usage du locataire stipulé au bail.

Quels biens peuvent être affectés par le droit de passage ?

Que la propriété soit construite ou non, qu’elle soit continue ou non, la servitude concerne principalement deux propriétés indépendantes détenues par des propriétaires différents.

En effet, si les deux bâtiments touchés par la servitude appartiennent au même propriétaire, la servitude est inutile. Le propriétaire gère ses différentes propriétés.

Veuillez noter que les services accessoires fournis par le propriétaire de service peuvent être prévus dans l’entente établissant la servitude. La Cour suprême a statué que l’obligation de nettoyer le canal peut être un complément à la servitude de l’eau. La servitude doit être utile au fond. En fait, il doit profiter au fond dominant. C’est une condition nécessaire à son existence, et la jurisprudence la révise souvent.

Les servitudes privées peuvent-elles empêcher la délivrance de permis de construire ?

Il n’est pas nécessaire de considérer les servitudes privées lors de la vérification et de la délivrance de votre permis de construire.

Les servitudes ne peuvent pas être un motif pour refuser un permis de construire.

La délivrance des autorisations d’urbanisme est « soumise aux droits des tiers », c’est-à-dire qu’elles n’assurent que le respect des règles d’urbanisme.

Par conséquent, la construction de ces règles peut être régulière, mais la construction viole le droit privé (esclavage des vues, copropriété, passage, etc.).

Dans la pratique, même si le permis de construire est conforme aux règles d’urbanisme, de nombreux bâtiments autorisés seront toujours mis en cause par des tiers pour non-respect des servitudes privées.

Toutefois, le juge administratif n’a pas tenu compte de la servitude (privation d’air et de lumière) lors de la délivrance du permis de construire. Si le projet viole les droits de servitude, le propriétaire lésé doit soumettre l’affaire à un tribunal civil.