SERVITUDE DE PASSAGE

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Lors de l’achat d’un bien immobilier, les passages peuvent souvent faire l’objet de litiges entre voisins, ou ne pas être pris en compte. Cependant, il est préférable de comprendre le sujet afin de pouvoir mieux gérer cette particularité.

1- Qu’est-ce qu’une servitude immobilière ?

Les servitudes sont des contraintes sur les biens immobiliers (appelés fonds de services) au profit d’un autre bien (appelés aussi fonds servants). En règle, générale, cela permet d’utiliser à un ou plusieurs voisins une partie de la propriété « passage ».

Remarque : les servitudes sont liées à la propriété (bâtiments ou terrains construits) et non au propriétaire. Par conséquent, les servitudes sont transférées en même temps que la propriété et doivent être mentionnées dans le contrat de vente.

2- Une servitude peut avoir plusieurs nominations à savoir :

• légale : celle-ci est instaurée par la loi.

• naturelle : attachée à l’apparence des lieux

• conventionnelle : Si le ou les propriétaires du terrain « servant »  et ou les propriétaires du terrain dominant s’entendent pour établir une servitude. Dans ce cas, ils doivent signer un accord pour établir les conditions.

3- Ce qu’il faut savoir sur une servitude de passage ?

Cette servitude donne au propriétaire du bien un droit de passage sur le terrain du propriétaire voisin.

Le droit de passage est obligatoirement accepté tant que la propriété n’a pas accès à un chemin public et que le propriétaire n’a d’autre moyen que de traverser la propriété adjacente pour y accéder.

Cependant, la réglementation sur le droit de passage varie selon que le terrain est enclavé ou non.

Remarque : le droit de passage peut affecter les personnes, telles que les animaux, les véhicules ou les conduites souterraines.

3- Conditions d’utilisation des servitudes :

Il est conseillé aux deux propriétaires de définir par écrit les conditions d’exercice du droit de passage:

Le tracé : doit être le plus court possible entre le site et la voie publique pour le terrain utilisé.

L’utilisation de la servitude est faite ainsi : accès à pied, en voiture…

Montant de l’indemnisation : Le montant payé par le propriétaire dominant à ses voisins pour l’utilisation d’une partie de son terrain doit être proportionnel aux dommages causés par la servitude (construction du passage, bruit, impact sur la valeur du terrain utilisé…).

Cependant, si la servitude a été utilisée pendant au moins 30 ans, il n’y aura aucune compensation pour l’emprise.

Remarque : Le propriétaire du fond servant se réserve le droit de fermer sur son propre terrain et d’utiliser le terrain à sa guise, pour autant que cela n’empêche pas l’utilisation du passage accordé à son voisin.

4- Entretenir une servitude de passage : qui fait l’entretien ?

L’entretien des servitudes incombe au propriétaire du terrain principal pour lequel des servitudes sont créées.

Cependant, si les deux propriétaires utilisent la servitude, les frais d’entretien ou de travaux seront partagés.

Ainsi, la jurisprudence propose une répartition basée sur l’utilisation des biens par chaque propriétaire.

5- Comment se passe une servitude de passage pour un terrain enclavé ?

Un terrain sans accès est un terrain enclavé avec un chemin inexistant ou insuffisant aux voies publiques. Il est généralement entouré par des propriétés de voisins.

Si les propriétaires ne s’entendent pas sur la nature du terrain, la décision sera laissée au tribunal compètent.

Un terrain accessible par un chemin impraticable (exemple : trop raide, pas assez large …) où il est nécessaire d’utiliser un véhicule sera par exemple considéré comme enclavé.

Le propriétaire d’un terrain désigné comme enclavé peut demander une priorité qui ne peut être refusée ; c’est une servitude statutaire.

Fin d’une servitude de passage.

La servitude peut prendre fin si le terrain n’est plus enclavé, par exemple en créant une route ou un chemin desservant le terrain et en lui permettant d’accéder à une voie publique.

Ensuite, la fin de la servitude peut être constatée par un accord amiable entre les deux propriétaires ou sur décision d’un juge.

Servitude de passage pour un terrain qui n’est pas enclavé.

Pour un terrain qui n’est pas enclavé, mais avec un accès difficile, la servitude est dite conventionnelle. Pour cette raison, l’accord d’octroi du droit de passage avec le consentement du voisin est crucial.

Si aucun accord amiable ne peut être trouvé, il appartiendra au juge de trancher.

Dans ce cas, le droit passage pourra être modifié au fil du temps avec le consentement mutuel des deux propriétaires.