DROIT DE PREEMPTION DU FERMIER

Afin d’assurer la protection du locataire, la loi dispose qu’en cas de vente du bien loué, ce dernier peut exercer son droit de préemption sur le bien exploité. Cette loi d’ordre public permet aux agriculteurs en place d’être plus favorisés que tout autre acheteur lors de l’achat de la propriété qu’ils exploitent. Il a été codifié à l’article L. 412-1 et plus tard du code rural.

Qui a le droit de préemption et dans quelles conditions ?

Un droit de préemption est un droit personnel appartenant au locataire actuel qui doit avoir un bail rural, qu’il soit écrit ou verbal. Une personne morale (par exemple une entreprise agricole) peut également exercer le droit de préemption, à condition qu’elle soit locataire et remplisse les conditions d’utilisation du bien.

Le droit de préemption est valable jusqu’à la fin de la période du bail, ce qui signifie que, dans ce cas qu’un congé ne constitue pas un obstacle à l’exercice de ce droit.

Le locataire doit remplir plusieurs conditions pour exercer le droit de préemption :

• Celui-ci doit exercer pendant au moins 3 ans la profession d’exploitant agricole.
• Avoir exploité lui-même ou un membre de sa famille « le fond mis en vente ». Dans le cas de la famille, il s’agit de ses parents, enfants, frères ou sœurs.

Quelles sont les opérations qui sont soumises au droit de préemption ?

Le droit de préemption s’exerce dans le cas de toute vente à titre onéreux excluant l’échange, le don ou le partage entre cohéritiers.

Dans certains cas, le droit de préemption, peut-être, est exclu pour certaines ventes :

• Aux membres de la famille du propriétaire, et ce jusqu’au 3^e degré (nièces et neveux).
• Aux collectivités publiques, à l’état, ainsi que les établissements publics.

À noter que le locataire ne peut prétendre au droit de préemption dans le cadre d’une parcelle louée de moins de 5 000 m², sauf si la parcelle constitue un corps de ferme.

Quelles sont les procédures ?

Le propriétaire donne instruction au notaire désigné d’informer le locataire du projet de cession par lettre recommandée + accusé de réception ou huissier de justice. L’avis doit inclure le prix, les frais, les conditions requises et les conditions de vente projetée.

Ensuite, l’acquéreur a deux mois pour répondre à l’offre. La réponse doit être une lettre recommandée avec accusé de réception ou le recours à des huissiers de justice. Trois possibilités pour l’acquéreur :

• Pas de réponse : renonciation au droit de préemption.
• Offre acceptée : l’acte de vente doit être conclu dans les deux mois suivant la réponse de l’acquéreur.
• Offre acceptée avec désaccord sur le prix ou conditions : dans ce cas, l’acquéreur doit s’adresser au Tribunal Paritaire des Baux Ruraux (TPBR). Le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux (TPBR) dans ce cas fixera les conditions de vente et le prix en tenant compte de la moins-value liée à l’occupation des terres. Après l’estimation, les deux parties sont toujours libres de choisir d’accepter ou non l’évaluation du TPBR. Si le l’acquéreur refuse le prix fixé par TPBR, le propriétaire peut vendre son bien à un tiers au prix et aux conditions initialement recommandés. Celui-ci doit être notifié au preneur dans les 10 jours afin que celui-ci connaisse le nom du nouveau propriétaire. Le bail dure jusqu’à son terme.

Quelles en seront les conséquences si le preneur n’a pu exercer son droit de préemption ?

Dans ce cas, le preneur pourra engager une action pour la nullité de vente. Elle ne sera ouverte qu’aux bénéficiaires du droit de priorité et doit être exercée dans un délai de six mois à compter de la prise de connaissance de la date de vente par le preneur. Le tribunal pourra prononcer dans ce cas la nullité de la vente, si le bailleur est en faute, il pourra accorder également des dommages et intérêts au bailleur si ce dernier a commis une faute