RENDRE UN TERRAIN CONSTRUCTIBLE !

• Comment rendre un terrain, une parcelle constructible ?

Voyons d’abord brièvement les conditions qui rendent un terrain propice à la construction. Sachez que trois conditions doivent être remplies, et cela rendra le site adapté à votre construction.

1- Un terrain est constructible. Il est conforme à recevoir votre futur projet.

2- Le terrain ne peut-être constructible, et aucun projet de construction possible.

3- Votre terrain n’est pas constructible pour le moment, mais celui-ci peut le devenir pour votre construction neuve.

• Voici les critères pour rendre votre terrain constructible.

Le terrain doit être desservi. Cela signifie qu’il doit pouvoir se raccorder à une voirie. Ce raccordement est très important car, il permet à la fois de permettre la circulation automobile et aussi de se connecter aux différents réseaux collectifs (eau, électricité, téléphone, gaz, etc.).

Le terrain doit-être en mesure d’accepter une construction. Pour déterminer si l’autorité compétente a approuvé la construction, vous devez vous référer au plan d’urbanisme local (PLU) et obtenir un certificat d’urbanisme de la mairie. Ce dernier s’applique à chaque terrain et détermine directement sa constructibilité ou sa non-constructibilité.

Pour construire, il est nécessaire d’évaluer la capacité du sol à supporter de nouveaux bâtiments. Le poids du bâtiment et les charges futures doivent être pris en compte lors de cette évaluation, avec une attention particulière à la composition du sol.

• Un terrain non-constructible peut-il devenir constructible ?

Si vous voulez que le terrain qui ne peut pas être construit le devienne, vous avez le choix entre plusieurs solutions.

Si le terrain est situé dans une zone non constructible, vous pouvez demander à modifier le PLU ou déposer une objection.

Si le problème est lié à la nature du sol, une étude approfondie peut être commandée pour identifier les risques puis ajuster le projet. Dans ce cas un diagnostiqueur spécialisé dans l’étude des sols pourra être mandaté à cet effet afin d’établir l’étude géotechnique.

A noter : depuis la loi ELAN, il y a obligation de réaliser une étude de sol (zone à risque lié à la sécheresse, réhydratation des sols), celle-ci sera à la charge du vendeur.

Enfin, il y a aussi les terrains qui ne peuvent être construits en raison d’un besoin d’amélioration ou d’aménagement. (exemple : sécurité des personnes, protection d’un site, préservation d’un site etc..).

• Vous pouvez demander une révision du PLU.

Si vous souhaitez aménager un terrain à bâtir dans une zone inappropriée, la première étape à consiste à de demander une modification du PLU. En effet, si l’obstacle est le zonage (votre terrain est situé dans une zone non-constructible de type A ou N), alors vous avez le droit de demander au maire de la ville de faire une nouvelle demande de qualification foncière. Veuillez noter que le maire ne peut pas modifier seul ce document d’urbanisme. Il doit se référer aux règles existantes et consulter plusieurs parties prenantes. Ceci est particulièrement vrai si votre ville dispose d’un PLUI, le Plan Urbain Interurbain Local.

Votre demande de modification de PLU doit être détaillée et raisonnable. Vous devez argumenter pour obtenir un terrain à bâtir. Il est important de justifier votre demande en déclarant que le projet ne nuira en rien au développement. Montrez également que votre projet n’a aucun impact sur l’environnement et n’est en aucun cas une source de nuisance ou de risque.

• Comment s’opposer au Plan Local d’Urbanisme ?

Une autre étape que vous pouvez franchir pour rendre le terrain constructible est de contester le PLU. Cette méthode est similaire à une demande de modification. Cependant, elle ne repose pas sur un recours à titre gracieux, mais basé sur une contestation directe de la forme et fond du PLU.

Il existe plusieurs procédés. Par exemple, vous pouvez remettre en question le zonage considéré comme inapproprié ou les coefficients de sol jugés insuffisants. Il est recommandé d’obtenir le soutien d’un expert juridique afin que votre appel puisse être établi et susciter une réponse positive.

• Comment faire une étude des sols ?

Si votre terrain est considéré comme non-constructible en raison de la nature du sol, rien n’est perdu. Le document faisant autorité est la recherche sur les sols, également connue sous le nom de recherche géotechnique. Dirigé par un ingénieur géotechnique, il apporte une connaissance approfondie du sol de base comprenant la sensibilité à l’eau, l’éventuel tassement ou gonflement futur, la capacité portante de l’ensemble ou le risque de tremblement de terre. Cette recherche peut vous aider à construire des terrains à bâtir même si un ou plusieurs risques sont déterminés en conclusion. Dès que vous connaissez les risques, vous pouvez passer à l’action et concrétiser votre projet de construction.

Ajustez le projet en fonction des résultats de la recherche. Le projet doit être ajusté pour adapter sa structure et ses capacités à la nature du sol. Il peut ne pas être possible de construire sur plusieurs niveaux ou dans des parties spécifiques du terrain… mais le projet devra peut-être être mené à son terme.

Si les risques sont trop importants, vous pouvez complètement changer le projet en modifiant la configuration, l’emplacement, la surface au sol, etc. du bâtiment.

• Comment s’opposer au Plan Local d’Urbanisme !

De nombreux terrains urbains peuvent être appelés aussi terrains non-constructibles. Nous parlons de l’impossibilité liée au bon développement de la parcelle, ce qui rend toute nouvelle construction ou tout agrandissement impossible. En ce qui concerne les bâtiments existants, ils ne sont pas concernés par le PLU ou par les réglementations en vigueur en termes de hauteur de bâtiment et de surface au sol.

Si vous rencontrez ce cas particulier de constructibilité, qui est légalement soumis à la réorganisation, vous n’avez pas d’autre choix que d’obéir aux règles. Il est nécessaire de réaménager ou de réviser si nécessaire. Si vous voulez obtenir un ancien espace industriel ou un ancien espace commercial dans la ville, en principe, il peut être construit, mais votre projet doit d’abord être basé sur un réaménagement complet et une adaptation de la parcelle (raccordement au réseau, etc.).