Plan cadastral de Bagnères-de-Luchon

Extrait du PLU/CC de la commune de Bagnères-de-Luchon

Situation géographique

Bagnères-de-Luchon se situe dans le département de la Haute-Garonne à 130 km de la capitale régionale à laquelle elle est reliée par la RN 125 via I'A 64. La commune se situe également à 50 km de la sous-préfecture Saint-Gaudinoise et à 90 km de l'agglomération Tarbaise, plaçant Bagnères-de-Luchon à proximité des pôles régionaux.

Il faut également souligner que Bagnères-de-Luchon est une commune frontalière de l'Espagne qu'il est possible de rejoindre via la RD 618 A.

La commune est considérée comme un petit pôle. Selon l'INSEE, cela signifie qu'au moins 40 % des actifs travaillent dans le pôle ou dans les communes de sa couronne.

Cette catégorisation de « petit pôle » implique que le territoire joue un rôle structurant dans ce secteur géographique Montagnard et frontalier. Il a ainsi vocation de pourvoyeur d'emplois, commerces et services à destination de sa population, mais également de celle des communes alentours.
Dans le SCoT en cours d'élaboration, Bagnères de Luchon est considéré comme un pôle structurant.

Les effets de la dynamique

La commune de Bagnères-de-Luchon est située au coeur du massif montagnard des Pyrénées. Sa position stratégique a permis le développement de la commune grâce à l'essor de l'activité thermale et touristique qui a modifié le paysage urbain au fil des années.

Malgré des atouts indéniables de qualité de vie, la commune de Bagnères-de-Luchon connait une diminution constante de sa population. En quatre décennies, la commune a perdu plus de 1 000 habitants.

Le Plan Local d'Urbanisme actuellement en vigueur n'offre que peu de foncier mobilisable pour la construction de nouvelles habitations. L'accueil de nouveaux habitants n'est possible qu'au sein du parc de logements existant.
Or, les prix des biens immobiliers sont excessifs en raison de l'attractivité touristique. Ainsi, de nombreux ménages quittent la commune afin de trouver un bien plus abordable sur les communes alentour.

Cette décroissance démographique se constate également à l'échelle de la communauté de communes Pyrénées Haut Garonnaises qui connait également une baisse marquée de sa population. En 1975, 17 150 habitants étaient recensés, ils ne sont plus que 15 600 habitants soit une diminution de 9 %.

La décroissance démographique est la conséquence d'un solde naturel et d'un solde migratoire négatifs depuis plusieurs décennies. Le territoire connait des vagues de départs successives.
On peut toutefois noter le ralentissement des migrations sur les dernières périodes traduisant une forme d'attractivité communale.

Le territoire doit donc renforcer son attractivité afin d'accueillir de nouveaux ménages qui participeront au renouvellement de la population.

L'évolution du parc de logements

La décroissance démographique de ces dernières années est à mettre en lien avec l'évolution du parc de logements.

Entre 1975 et 2015, le parc de logements a augmenté en bénéficiant largement aux résidences secondaires.

En 2015, plus de 73 % de ce parc est composé de résidences secondaires alors qu'elles en représentaient 49 % en 1975. La forte attractivité touristique de la commune entraine des mutations de sa struture qui viennent affaiblir l'offre de résidences principales.

Il est à noter qu'en 2015, le parc de logements compte moins de résidences principales qu'en 1975, 1 267 en 2015 contre 1 325 en 1975.
Les résidences principales deviennent des résidences secondaires afin de répondre à la demande touristique et à l'orientation économique du territoire.

Les logements vacants sont également réinvestis puisqu'ils ne représentent plus que 3.2 % en 2015 contre 9.4 en 2010.


La forte croissance du parc de résidences secondaires est à mettre en lien avec l'attractivité touristique de la commune.
Les résidences principales et les logements vacants sont réhabilités et réinvestis en résidences secondaires créant ainsi une pénurie de logements pour la population actuelle.

Le phénomène de desserrement des ménages est présent sur le territoire, il est ainsi nécessaire de produire plus de logements pour accueillir une population constante et répondre aux besoins de la population locale.
Or, l'offre de logements actuelle ne peut répondre à ce besoin, ainsi, plusieurs ménages quittent la commune vers des territoires disposant d'un parc répondant à leur demande.

Le profil de ces ménages peut être diverse :

• Des jeunes souhaitant quitter le domicile familial,
• Les familles monoparentales,
• Une personne seule souhaitant vivre dans un logement plus petit,
• Un jeune couple cherchant à acquérir son premier bien.