L’usufruit et la nue-propriété

L’usufruit est le fait de pouvoir jouir d’un bien, sans pour autant avoir les droits de propriétés sur le bien en question. On appelle usufruitier celui qui bénéficie de l’usufruit. Connu de peu de gens, l’usufruit est un terme que l’on entend souvent lors d’une succession. Elle répond à la législation qui provient du code civil, notamment en immobilier.

Les droits de l’usufruitier

On peut diviser les droits de propriété en deux parties : la nue-propriété pour le propriétaire et l’usufruit pour l’usufruitier. Vous avez le droit d’utiliser le bien ou de le louer comme bon vous semble. Un accord avec le nu-propriétaire est indispensable pour les baux ruraux, commerciaux et artisanaux, et bien d’autres encore. Il existe seulement deux manières de devenir un usufruitier. La première est de le recevoir en tant que patrimoine acquis lors du décès du conjoint propriétaire. Ce qui fait des héritiers des nus propriétaires. La deuxième méthode est de détenir les droits d’usufruits via un acte de vente, ou d’un don du droit d’usufruit.

Les droits du nu propriétaire

Un propriétaire a le droit de disposer de plus d’un usufruitier et avec l’accord de ces derniers il lui est possible de vendre le logement. D’autre part comme l’usufruit n’est que temporaire il deviendra plein propriétaire à la fin de l’usufruit. Il n’a pas le droit d’occuper l’immeuble ou le louer. Cependant il permet à l’usufruitier de profiter paisiblement de son bien. Comme le nu propriétaire n’est pas celui qui perçoit le loyer, il n’a pas de ce fait de revenu à déclarer. Les dépenses lors des grosses réparations peuvent être partagées entre l’usufruitier et le nu propriétaire d’un commun accord.
Voici quelques exemples concrets de l’usufruit
La notion d’usufruit et de nue-propriété sont certes de termes que l’on n’utilise effectivement pas souvent dans la vie courante. Ces quelques exemples vous donneront un bref aperçu de ce que c’est.
• Un vieux couple marié décide de partir en vacance pour faire le tour du monde. Afin de maintenir leur maison vivante, ils décident de faire appel à leur petit fils. Il sera alors à ce moment-là un usufruitier car il bénéficie d’une occupation d’un logement sans pour autant détenir les droits complets.
• Un de vos cousins se retrouve dans l’incapacité de conduire, il vous invite à utiliser sa voiture afin de l’aider dans son travail. Même si c’est comme un emprunt, vous êtes déjà perçu à cet instant comme un usufruitier.
• Lors de la signature d’un contrat ou d’un acte de vente, si les bénéficies dépassent le seuil espéré, le surplus peut être perçu comme des intérêts.

Droit de percevoir les revenus tirés du bien

Des avantages conséquents sont perçus sur le plan juridique et financière. L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien comme bon lui semble, sans toutefois avoir le droit de s’en disposer. A une différence près, l’usufruit est un droit réel. L’usufruitier peut vendre, le transmettre à titre gratuit et même le donner en tant qu’hypothèque : des privilèges que l’on ne retrouve pas avec le droit d’usage et d’habitation. Car effectivement, le titulaire du droit d’usage et les membres de sa famille sont les seuls à pouvoir bénéficier de ces droits. Il se peut que l’on puisse aussi inclure des membres plus éloignés grâce à l’acte établissant le droit d’usage. Le titulaire du droit d’usage n’a donc pas le droit de vendre, donner et encore moins d’hypothéquer la maison.

Charge lors de l’entretien du bien

Rénovation et entretien du bien

Dans l’usufruit, il est précisé dans les articles 605 et suivant le code civil : « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretiens ». Seule le propriétaire devra effectuer les grosses réparations telles que celui d’un toit qui fuie, ou d’une fissure murale. Les grands travaux sont à la charge du propriétaire. Dans l’article 606 « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien». Avec de telles ententes, ni l’usufruitier ni le nue propriétaire ne sont tenues de rebâtir ou de rénover l’immeuble. Les travaux effectués sont là pour le maintien des lieux en états, aucune amélioration ou rénovation n’est autorisée.

Qui a le droit de faire quoi ?

Il existe un code civil qui protège les deux parties des litiges. C’est le code civile 599 « Le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usufruitier. » On parle ici du droit de modification et d’amélioration. La nue-propriété ou la propriété démembrée est fragmenté en 3 parties :
• L’usus, c’est-à-dire « l’usage » vient avec le droit d’utilisation (le droit d’habitation)
• Le fructus, « les fruits » sont perçus comme le bénéfice tiré à partir du bien (l’allocation du bien)
• L’abusus, est la possibilité de vendre, de rénover ou de détruire le bien en question.
Ainsi se subdivise la propriété d’un bien, l’usus et le fructus sont les droits auxquels l’usufruitier dispose et seul le propriétaire ou le nu propriétaire dispose du droit d’abusus.

Avantage du démembrement

On retrouve un certain avantage pour raison des fiscales et de succession. Les frais de mutations d’un bien sont élevés et nécessitent plusieurs paperasses en plus. Alors que si l’on procède à un démembrement, les droits de successions se feront d’elles même. Comme l’usus et le fructus sont calculés du côté de l’usufruitier et l’abusus du côté du propriétaire. Le calcul des impôts s’effectue seulement sur une partie de la valeur du bien. Un rapport entre l’âge de l’usufruitier et la valeur de l’usufruit déterminera la valeur réelle du bien.