Achat d’un terrain constructible : 8 erreurs à éviter

Vous êtes en plein projet d’acquisition d’un terrain pour y faire construire une maison, alors arrêtez-vous quelques minutes pour lire ces conseils avisés et ainsi éviter toute déconvenue lors de votre opération d’achat. Que votre projet concerne une parcelle en lotissement ou bien un terrain en secteur diffus (il s’agit des terrains situés généralement en dehors des communes, on les appelle aussi les terrains isolés), alors ces conseils vous seront utiles.

Ne pas se documenter suffisamment en amont

Première étape dans votre quête d’information : partez à la recherche du PLU de la commune. Le PLU (ou Plan Local d’Urbanisme) est un document qui explique de manière très détaillée les règles qui régissent l’urbanisme de la commune. C’est un document qui est généralement consultable directement dans la mairie, ou parfois sur le site internet de la commune. Lorsque le PLU n’existe pas (et oui, cela arrive plus souvent que l’on imagine, notamment dans les très petites communes), alors c’est le RNU qui fait foi. 

Le RNU (ou Réglement National d’Urbanisme) est un document national qui fixe les règles et les normes d’urbanisme à appliquer pour toute construction ne relevant pas d’un PLU. Le RNU fixe notamment les règles en matière d’urbanisation diffuse (il est interdit de faire construire dans un lieu totalement isolé).

Si vous faites construire dans un lotissement, assurez-vous que le terrain ciblé soit constructible (une simple confirmation peut-être demandée à la mairie qui n’est pas en droit de refuser de vous communiquer cette information). Le terrain doit être viabilisé, et le raccordement aux réseaux (électricité, eau) doit être fait. Certains lotissements disposent également de leurs propres règlements, votre projet doit donc s’y conformer.

Oublier les raccordement électrique, gaz, eau, téléphone

Côté lotissements, vous n’avez que très peu d’inquiétude à avoir, les raccordements sont très souvent déjà faits. Par contre il n’en est pas de même en terrains isolés. Il est très souvent nécessaire de devoir prendre en charge les raccordements d’électricité, de gaz, d’eau ou d’internet au travers de travaux de viabilisation qui peuvent parfois vous coûter très cher. Le prix varie en fonction de votre éloignement par rapport aux points d’ancrage.

Qui dit terrain viabilisé ne dit pas que tout est terminé. En effet, une fois votre terrain viabilisé, il sera nécessaire de raccorder la maison. En général votre constructeur s’en chargera si cela est bien inscrit dans votre contrat de construction (pensez-y au moment de signer !). Dans tous les cas, vous êtes libre de choisir une société spécialisée autre que votre constructeur pour procéder au raccordement de la maison. 

Pensez également à l’assainissement collectif si la commune dispose d’un tel système.

Se faire avoir à cause d’une servitude ou d’un droit de passage

La hantise des futurs propriétaire terriens, ce sont les servitudes, qui peuvent parfois nuire à vos libertés, parfois vous imposer des contraintes que vous ne souhaitiez pas gérer, ou parfois encore vous obliger à composer avec vos voisins.

La servitude, c’est une obligation qui vous est imposée envers un autre terrain. Il existe deux types de servitudes : la servitude de droit privé, et la servitude de droit public.

La servitude de droit privé vous engage auprès d’un ou de plusieurs de vos futurs voisins.Le cas le plus courant concerne les droits de passage sur les allées ou chemins pour permettre à vos voisins d’accéder à leur propriété. Dans ces cas, sachez que tous les frais de servitude sont à la charge du voisin.

Il existe également de possibles servitudes de droit public. Ces dernières sont imposées par la commune ou la collectivité et vous obligent dans certains cas à devoir réaliser des travaux de rénovation ou à ne pas détruire ou dénaturer un bien par exemple. Si vous êtes sous le coup d’une servitude de droit public, renseignez-vous bien sur les indemnisations que la collectivité peut vous accorder.

Enfin, votre terrain peut être sous le coup d’une préemption. La préemption stipule que la commune est propriétaire dans le cas où vous souhaitez vendre votre terrain, vous empêchant alors de vendre votre terrain à la personne de votre choix.

Dénigrer l’étude des sols

Il est nécessaire, voir capital, d’étudier minutieusement les sols du terrain sur lequel vous souhaitez investir. En effet, ce dernier peut potentiellement souffrir d’instabilités, d’humidité ou d’autres désagréments.

Pour vérifier cela, plusieurs solutions s’offrent à vous : vous pouvez réaliser une petite étude de voisinage et demander l’avis de vos futurs voisins, vous déplacer en mairie, discuter avec les petits commerces de la commune. En cas de doute, menez une étude plus approfondie.

Il est vivement conseillé de faire faire cette étude par un professionnel qui disposera de bien plus d’informations, d’outils et d’expérience que vous. Pour un terrain de 500 mètres carrés, comptez environ une prestation de 4000 euros chez un professionnel des sols.

Enfin, renseignez-vous en mairie pour vérifier que la parcelle que vous ciblez ne se trouve pas au sein d’une zone à risques technologiques (risque résultant d’un événement accidentel tels les accidents industriels, nucléaires, miniers ou accidents de transports de matières dangereuses). Dans ce cas, votre parcelle se trouvera dans un plan de prévention des risques ou bien dans un zone de sismicité.

Ne pas connaître les délimitations exactes du terrain

Saviez-vous qu’un extrait de cadastre officiel délivré par l’état ne vous donne en rien l’assurance que les limites indiquées sur les plans correspondent bien à votre propriété ? Il en est de même pour les superficies indiquées, qui ne sont qu’indicatives sur ces documents. Pour rappel, l’objectif du cadastre officiel reste le prélèvement de l’impôt.

Afin de délimiter de manière sûre et certaine votre terrain, seul un expert géomètre sera en mesure de procéder aux calculs pour réaliser un bornage précis et reconnu au niveau juridique.

Négliger l’environnement direct et indirect

Vous avez repéré la parcelle de vos rêves et vous êtes prêts à lancer définitivement les démarches. Mais avant d’en arriver là, posez-vous quelques minutes et réfléchissez aux questions suivantes : 

• Cette parcelle est-elle adaptée à mes objectifs de vie présents mais surtout futurs ?
• Cette parcelle me conviendra t-elle toujours dans 5 ans ? 10 ans ? 15 ans ?
• Cette parcelle pourrait-elle éventuellement être revendue facilement dans le cas contraire ?
• Cette parcelle n’est-elle pas trop éloignée des écoles, commerces, lieux de divertissement, cinéma, boulagerie etc ?
• Cette parcelle ne va t-elle pas m’induire des coûts de transport en argent et/ou en temps considérables par rapport à mon lieu de travail ou ma famille ? Si oui, suis-je prêt à assumer ces coûts ? Mon compagnon ou ma compagne partage t-elle mon avis ?
• Si je suis en lotissement, le fait d’avoir la quasi-certitude que de nouveaux logements seront construits dans les mois ou années à venir n’est-il pas un frein à mon sentiment de liberté ? A ma peur de l’inconnu ? Au risque de voir arriver de nouveaux voisins avec lesquels le courant ne passerait pas ?

Pour conclure

Pour conclure sur ces 6 erreurs couramment commises lors de l’acquisition d’un terrain pour faire construire, on notera qu’il est important de faire les choses dans le calme et sans précipitation.

Il faut vous renseigner partout où l’on pourra vous communiquer des informations. A la mairie, au centre des impôts, chez vos futurs voisins, auprès d’experts géomètres et d’experts des sols, ne surtout rien négliger.

Faites une étude des sols, réaliser les mesures via un professionnel, assurez-vous de ne pas être sous le coup de servitudes diverses, documentez-vous et vérifiez les raccordements existants et ceux à implanter.

Si vous avez été vigilant sur tous ces points, alors il n’y a aucun doute, l’achat de votre futur terrain devrait se dérouler sans encombre !