La troisième procédure de modification du Plan Local d'Urbanisme (PLU) vise à identifier graphiquement les constructions en zones agricoles (A) et naturelles (N) susceptibles de changer de destination. Cette modification permettra, sous certaines conditions, la transformation de ces bâtiments tout en respectant l'activité agricole, les principes de réciprocité et les exigences de desserte par les voies et réseaux. De plus, elle autorisera les annexes et extensions des habitations ayant perdu leur statut agricole en zone A et mettra à jour la liste des emplacements réservés.
Le PLU de l'Établissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) de la RD16 – Phase II, approuvé le 3 mars 2008, concerne neuf communes : Gerrots, Hotot-en-Auge, La Roque Baignard, Manerbe, Montreuil-en-Auge, Notre-Dame-de-Livaye, Rumesnil, Saint-Laurent-du-Mont et Saint-Ouen-le-Pin. Depuis son approbation, le PLU a subi deux modifications : la première le 13 janvier 2012 et la seconde le 15 février 2016.
L'article L151-11 du Code de l'urbanisme stipule que, dans les zones agricoles, naturelles ou forestières, le règlement peut désigner les bâtiments pouvant changer de destination, à condition que cela ne compromette ni l'activité agricole ni la qualité paysagère du site. En zone agricole, ce changement nécessite l'avis conforme de la Commission Départementale de la Préservation des Espaces Agricoles, Naturels et Forestiers, et en zone naturelle, celui de la Commission Départementale de la Nature, des Paysages et des Sites.
Le Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD) du PLU de l'EPCI de la RD16 – Phase II promeut un équilibre entre la réoccupation de l'espace rural et la protection des espaces agricoles et paysagers. Il vise à permettre une réoccupation maîtrisée du territoire en cessant le mitage pavillonnaire, en respectant l'activité agricole et les patrimoines naturels et paysagers, et en favorisant le réinvestissement des constructions dans les propriétés ayant perdu leur vocation agricole.
La Communauté de Communes a entrepris une concertation avec chaque commune pour évaluer les besoins et enjeux locaux. Une liste de critères a été établie pour identifier les constructions pouvant changer de destination, en cohérence avec les orientations du PADD et la protection de l'activité agricole et des paysages. Les propositions ont été examinées selon ces critères, avec des vérifications sur site si nécessaire.
Les critères retenus pour désigner les constructions susceptibles de changer de destination incluent :
Après identification des constructions répondant aux critères, une validation a été effectuée en concertation avec les communes concernées. Les bâtiments sélectionnés ont été "étoilés" sur les documents graphiques du PLU, indiquant leur éligibilité potentielle au changement de destination, sous réserve du respect des conditions réglementaires lors de la demande d'autorisation.
La modification n°3 du PLU autorise les annexes et extensions des constructions à usage d'habitation ayant perdu leur statut agricole en zone A. Cette autorisation est soumise à des conditions spécifiques, notamment le respect de l'activité agricole environnante, la qualité architecturale des extensions, et la conformité aux normes de desserte par les voies et réseaux.
La modification inclut également une mise à jour de la liste des emplacements réservés, afin de refléter les évolutions récentes du territoire et les besoins actuels en matière d'infrastructures et de services publics. Cette mise à jour vise à assurer une planification cohérente et efficace du développement territorial, en adéquation avec les orientations du PADD et les objectifs de développement durable.
législation en vigueur. Les critères incluent notamment la localisation des bâtiments, leur état de conservation, leur intérêt patrimonial et leur compatibilité avec les réseaux et infrastructures existants. Les constructions ainsi identifiées sont représentées graphiquement dans le PLU.Le changement de destination des bâtiments en zones agricoles ne doit pas compromettre l'activité agricole environnante. La transformation de ces bâtiments doit se faire de manière compatible avec les usages agricoles et sans nuire à la fonctionnalité des exploitations voisines. Cela inclut l'évaluation des nuisances potentielles et la préservation des infrastructures agricoles existantes.
Les bâtiments susceptibles de changer de destination doivent être accessibles par des voies en bon état et desservis par les réseaux nécessaires, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. Ces exigences visent à éviter des coûts excessifs ou des impacts environnementaux liés à la création de nouvelles infrastructures.
Le principe de réciprocité impose que les nouvelles destinations des bâtiments ne puissent pas se plaindre des activités agricoles existantes. Cela protège les exploitants agricoles contre des éventuels litiges liés aux nuisances générées par leurs activités, dans le cadre d'une cohabitation harmonieuse avec les nouvelles fonctions des bâtiments transformés.
Les habitations qui ne sont plus liées à une activité agricole, situées en zone A, peuvent désormais bénéficier d'annexes et d'extensions sous certaines conditions. Ces évolutions doivent respecter les principes de compatibilité avec l'environnement rural et ne pas porter atteinte aux équilibres paysagers et écologiques de la zone.
Les extensions autorisées doivent rester proportionnées et en harmonie avec le bâti existant. Une attention particulière est portée à l'impact visuel des nouvelles constructions afin de préserver le caractère rural des zones concernées. Les règles en matière de matériaux et de formes architecturales sont également strictement encadrées.
Les emplacements réservés sont des parcelles identifiées dans le PLU pour des projets futurs d'intérêt général, tels que des infrastructures publiques ou des espaces verts. Leur actualisation vise à refléter les besoins et priorités actuels de la collectivité, en tenant compte des évolutions démographiques, économiques et environnementales.
La révision des emplacements réservés a été réalisée en concertation avec les communes membres de l'EPCI. Cette démarche collaborative a permis de mieux répondre aux attentes locales tout en intégrant les objectifs stratégiques du territoire. Les emplacements obsolètes ont été supprimés, tandis que de nouveaux emplacements ont été ajoutés pour répondre à des besoins émergents.
Les projets structurants, tels que le développement des infrastructures de transport ou la création de zones d'activités économiques, ont été intégrés dans l'actualisation des emplacements réservés. Cette démarche vise à renforcer l'attractivité du territoire tout en répondant aux exigences de durabilité et de cohésion sociale.
Le PLU accorde une importance particulière à la préservation des milieux naturels et des paysages remarquables. Les zones identifiées comme sensibles bénéficient d'une réglementation renforcée pour limiter les impacts des nouvelles constructions. Des mesures spécifiques, telles que des zones de non-bâti ou des corridors écologiques, sont également mises en œuvre.
La gestion des risques naturels et technologiques constitue une priorité dans le cadre de cette modification. Les zones exposées aux inondations, aux glissements de terrain ou à d'autres risques font l'objet d'un encadrement strict, limitant les possibilités de construction et prévoyant des aménagements adaptés pour réduire la vulnérabilité des biens et des personnes.
Le PLU intègre des dispositions favorisant le développement des énergies renouvelables, notamment à travers l'installation de panneaux solaires ou la création de petites unités de production d'énergie. Ces initiatives s'inscrivent dans une démarche de transition énergétique et de réduction de l'empreinte carbone du territoire.
La modification du PLU a été menée en concertation avec les différents acteurs locaux, notamment les élus, les associations et les habitants. Cette approche participative a permis de recueillir des avis variés et d'ajuster les orientations du document en fonction des besoins et préoccupations exprimés.
Une enquête publique a été organisée pour permettre à chacun de s'exprimer sur le projet de modification. Les observations et propositions recueillies ont été analysées et, lorsque pertinent, intégrées dans la version finale du PLU. Cette transparence renforce l'acceptabilité des changements et la légitimité des décisions prises.
Des actions de communication et de sensibilisation ont été mises en place pour informer les citoyens sur les enjeux et objectifs de la modification du PLU. Ces initiatives visent à renforcer la compréhension des règles d'urbanisme et à encourager une appropriation collective du projet de territoire.
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