La commune de Condé-sur-Noireau dispose d'un Plan Local d'Urbanisme (PLU) depuis le 24 juillet 2006. Une première révision a été approuvée le 29 novembre 2012, suivie d'une modification en mars 2014 pour ajuster le règlement et intégrer le projet d'un exploitant agricole. Cette deuxième modification vise à clarifier les règles applicables aux zones à urbaniser, qu'elles concernent principalement l'habitat ou les activités économiques. Des Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP) sont précisées ou ajoutées pour les secteurs ouverts à l'urbanisation, incluant un échéancier d'ouverture. De plus, les évolutions législatives des lois ALUR et MACRON sont prises en compte, notamment la modification de la constructibilité dans les zones A et N, la suppression des dispositions des articles 14 (COS) et la désignation graphique des constructions pouvant faire l'objet de changement de destination. Enfin, un secteur Na est créé, permettant de nouvelles constructions agricoles en extension de sites d'exploitation existants, accompagnées de mises à jour et d'adaptations du règlement.
Le PLU a été élaboré suite à des études réalisées lors de la dernière embellie immobilière, antérieure au Grenelle de l'Environnement et aux restructurations administratives ayant conduit à la création de la commune nouvelle de Condé-en-Normandie et de l'Intercom de la Vire au Noireau. Il porte un projet d'urbanisation nécessitant des précisions, notamment en raison de l'importance des zones d'urbanisation future, du besoin de clarification des conditions de leur ouverture à l'urbanisation, et de la réactualisation des études pour la déviation de la RD 562, qui ne fait pas partie de la programmation de travaux du Conseil Départemental. De plus, l'INSEE indiquait en 2015 une population de 4 843 habitants, soit 760 de moins qu'en 2006.
Ce secteur comprend des zones 1AUh et 1AUb, destinées respectivement à l'habitat et aux activités économiques. La zone 1AUh est située à proximité du centre-ville, facilitant l'accès aux services et équipements. La zone 1AUb est destinée à l'extension des activités économiques, offrant des opportunités pour le développement local. Des OAP sont établies pour ces zones, définissant les orientations d'aménagement et les échéanciers d'ouverture à l'urbanisation.
Ce secteur est identifié pour une urbanisation future, avec une zone 1AUh destinée à l'habitat. La proximité des infrastructures routières facilite l'accès au centre-ville et aux services. Une OAP est mise en place pour encadrer le développement de ce secteur, assurant une cohérence avec les orientations générales du PLU.
La zone 1AUh de ce secteur est destinée à l'habitat, avec une attention particulière portée à l'intégration paysagère et à la préservation des espaces naturels. Une OAP spécifique est élaborée pour guider l'aménagement, incluant un échéancier d'ouverture à l'urbanisation en fonction des besoins et des capacités de desserte.
Ce secteur comprend une zone 1AUh destinée à l'habitat, située en continuité du tissu urbain existant. L'OAP associée prévoit des orientations pour l'aménagement, mettant l'accent sur la qualité urbaine et architecturale, ainsi que sur la préservation de l'environnement.
Ce secteur comporte des zones 1AUh et 1AUb, respectivement pour l'habitat et les activités économiques. Les OAP définissent les principes d'aménagement, assurant une transition harmonieuse entre les différentes fonctions urbaines et une intégration respectueuse du paysage.
La zone 1AUh de ce secteur est destinée à l'habitat, avec une attention particulière à la cohérence avec le tissu urbain existant et la préservation des caractéristiques paysagères. L'OAP associée fixe les orientations d'aménagement et l'échéancier d'ouverture à l'urbanisation.
Les modifications apportées aux modalités d'urbanisation des zones futures visent à clarifier les conditions d'aménagement, à travers l'élaboration d'OAP spécifiques et la définition d'échéanciers d'ouverture à l'urbanisation. Ces ajustements assurent une gestion cohérente et progressive du développement urbain, en adéquation avec les besoins de la population et les orientations stratégiques de la commune.
Les évolutions législatives récentes imposent des restrictions quant à l'implantation d'équipements publics ou d'intérêt collectif dans les zones agricoles (A) et naturelles (N). Le règlement du PLU est adapté pour intégrer ces nouvelles dispositions, garantissant la conformité avec la législation en vigueur et la préservation des espaces concernés.
Conformément aux lois ALUR et MACRON, le PLU désigne graphiquement les bâtiments situés en zones A et N pouvant faire l'objet d'un changement de destination. Cette identification précise permet de faciliter la reconversion de certains bâtiments, tout en respectant les objectifs de préservation des espaces agricoles et naturels.
Le secteur NI, dédié aux installations et infrastructures spécifiques, voit sa réglementation adaptée pour tenir compte des évolutions législatives et des besoins locaux. Les ajustements apportés visent à assurer une meilleure intégration des installations dans leur environnement et une compatibilité avec les orientations du PLU.
Un nouveau secteur Na est créé, permettant l'implantation de nouvelles constructions agricoles en extension de sites d'exploitation existants. Cette initiative vise à soutenir le développement agricole local tout en encadrant l'urbanisation des zones concernées.
Le règlement du PLU est précisé concernant les
Les zones 1AU nécessitent des aménagements préalables pour permettre leur urbanisation, tels que des réseaux d'eau, d'assainissement et des voies d'accès. Ces aménagements doivent respecter les principes de développement durable en limitant l'artificialisation des sols. Une approche progressive est favorisée, tenant compte des besoins réels en habitat et en activités économiques. Les OAP définissent les principes directeurs pour organiser les futurs lotissements, incluant des espaces verts, des équipements publics et des liaisons piétonnes.
Un calendrier d'ouverture des zones 1AU est prévu pour coordonner le développement urbain avec les capacités des infrastructures existantes. La priorité est donnée aux secteurs offrant un potentiel d'intégration rapide dans le tissu urbain, notamment les parcelles proches du centre-ville. Les OAP proposent des phasages précis, garantissant une mise en œuvre progressive et maîtrisée des projets d'urbanisation. L’objectif est d’éviter une dispersion excessive des constructions et de préserver les terres agricoles et naturelles environnantes.
La création du secteur Na vise à répondre aux besoins spécifiques des exploitations agricoles, notamment en permettant l'extension des bâtiments existants. Ce secteur est conçu pour concilier les activités agricoles avec la préservation des paysages et des ressources naturelles. Les nouvelles constructions dans ces zones doivent respecter des critères stricts en matière d'intégration architecturale et environnementale.
Le secteur Na est réservé aux projets directement liés aux activités agricoles, tels que des hangars ou des bâtiments de transformation. Ces constructions doivent s’inscrire dans la continuité des exploitations existantes pour limiter l’impact sur le territoire. Les autorisations de construire sont conditionnées à une évaluation des impacts sur l’environnement, notamment en termes de gestion de l’eau et de biodiversité.
Le PLU intègre les évolutions législatives récentes, notamment les lois ALUR et MACRON. Ces lois modifient les règles de constructibilité dans les zones agricoles et naturelles, en facilitant les changements de destination des bâtiments existants. Par exemple, les anciennes granges peuvent être transformées en logements ou en locaux professionnels, sous réserve de respecter les objectifs de préservation des paysages et des ressources.
La suppression du COS permet une plus grande liberté dans les projets de construction, favorisant une densification urbaine adaptée aux besoins locaux. Cette mesure vise à optimiser l’utilisation des terrains constructibles tout en respectant les principes d’aménagement durable. Les nouvelles constructions doivent néanmoins s’intégrer harmonieusement dans leur environnement, en respectant les hauteurs et les volumes définis par le règlement.
Les règles de constructibilité dans les zones A et N ont été ajustées pour tenir compte des besoins des exploitants agricoles et des contraintes environnementales. Par exemple, les projets liés au développement touristique, tels que des gîtes ou des fermes pédagogiques, sont encouragés sous certaines conditions. Ces modifications visent à diversifier les activités économiques en milieu rural tout en préservant les ressources naturelles.
Les OAP sont des documents stratégiques qui définissent les grandes lignes d’aménagement des zones à urbaniser. Elles précisent les usages prévus pour chaque secteur, tels que l’habitat, les activités économiques ou les espaces verts. Ces orientations servent de cadre aux projets d’aménagement, garantissant une cohérence entre les différentes interventions sur le territoire.
Les OAP des zones destinées à l’habitat mettent l’accent sur la qualité de vie des futurs habitants. Elles prévoient la création de logements diversifiés, adaptés aux besoins des familles, des jeunes actifs et des personnes âgées. Les aménagements doivent inclure des espaces publics, tels que des parcs ou des aires de jeux, ainsi que des infrastructures de transport favorisant les mobilités douces.
Les zones d’activités économiques bénéficient d’OAP spécifiquement dédiées, définissant les conditions d’accueil des entreprises. Ces orientations visent à créer des zones attractives et fonctionnelles, avec des infrastructures adaptées, telles que des voies d’accès, des parkings et des réseaux de communication. L’objectif est de soutenir le développement économique local tout en respectant les contraintes environnementales.
Les OAP incluent également des dispositions pour préserver et valoriser les espaces verts et naturels. Ces secteurs jouent un rôle essentiel dans l’équilibre écologique du territoire, en offrant des habitats pour la faune et la flore. Les aménagements prévus doivent permettre un accès public raisonné, favorisant les activités de loisirs et de découverte de la nature.
Le règlement du PLU a été mis à jour pour simplifier et clarifier les règles applicables. Cette démarche vise à rendre le document plus lisible pour les usagers, qu’ils soient particuliers, professionnels ou élus. Les ajustements concernent notamment les définitions des zones, les conditions de constructibilité et les règles de densité.
Les modifications apportées au règlement s’inscrivent dans une démarche d’harmonisation avec les documents d’urbanisme supra-communaux, tels que le SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale). Cette coordination garantit une cohérence des politiques d’aménagement à l’échelle régionale, en prenant en compte les enjeux de mobilité, de logement et de développement économique.
Le règlement intègre des dispositions spécifiques pour répondre aux enjeux environnementaux, tels que la gestion des eaux pluviales, la réduction des émissions de gaz à effet de serre et la protection des espaces naturels sensibles. Ces mesures sont alignées avec les objectifs nationaux et européens en matière de développement durable.
Les règles architecturales ont été révisées pour encourager des constructions de qualité, s’intégrant harmonieusement dans le paysage. Les matériaux et les couleurs doivent être choisis en fonction du contexte local, favorisant une continuité avec l’architecture traditionnelle. Des incitations sont prévues pour l’utilisation de techniques de construction écologique et de matériaux biosourcés.
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